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“Die Spirale dreht sich nach oben”

05.06.2021 • 20:44 Uhr / 11 Minuten Lesezeit
Ambros Hiller ist seit über 30 Jahren in der Immobilienbranche tätig. <span class="copyright">Klaus Hartinger</span>
Ambros Hiller ist seit über 30 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Klaus Hartinger

Immobilienprofi Ambros Hiller über Wohnen, Preisspirale und Corona.

Steht Corona irgendwie in Zusammenhang mit der Preisentwicklung für Grundstücke und Immobilien im Land?
Ambros Hiller: Der Aufwärts­trend war ganz klar bereits vor Corona da. Die Preisspirale hat sich auch schon vorher nach oben gedreht, und Corona hat sie jedenfalls nicht abgeschwächt. Wer das erwartet hat, wurde enttäuscht. Die Spirale dreht sich seit 2015, und zwar ausschließlich nach oben.

Haben sich die Ansprüche der Menschen in Hinblick auf Wohnen aufgrund der Pandemie geändert?
Hiller: Die Menschen versuchen, in Hinblick auf das Wohnen ein bisschen größer zu werden. Homeoffice ist doch noch irgendwo in den Köpfen und auch in der Realität verankert. Daher ist der Trend schon spürbar, dass man versucht, größere Objekte zu mieten oder zu kaufen.

Hierzulande wird von privaten Bauträgern nach wie vor viel gebaut. Es scheint also genügend Menschen zu geben, die sich die Wohnungen leisten können, oder?
Hiller: Es gibt zwei Segmente, die sich das leisten wollen oder können. Das sind einerseits die Leute, die wirklich einen Wohnbedarf haben, die etwas kaufen möchten und ihr Erspartes zur Schaffung von Wohnraum investieren. Da ist es natürlich wichtig, dass auch die Banken mitspielen. Wir haben derzeit aber ein Niedrigzinsniveau, das es in dieser Form noch nie gegeben hat. Zudem werden von den Banken auch lange Laufzeiten für Finanzierungen angeboten. Dieser Umstand spielt natürlich eine große Rolle, dass sich doch der eine oder andere sein Eigenheim leisten kann.

Und das zweite Segment?
Hiller: Das zweite Segment ist nach wie vor die Investorenebene. Immobilien sind eben gerade deswegen im Trend, weil die Preisspirale so nach oben geht. Die Wertsteigerung geht nicht mehr über die Rendite. Die nach oben drehende Preisspirale ersetzt de facto den Renditeeffekt, den man sonst üblicherweise bei Immobilien hat.

Grundstücke und Immobilien in Vorarlberg sind teuer.    <span class="copyright"> Dietmar Stiplovsek</span>
Grundstücke und Immobilien in Vorarlberg sind teuer. Dietmar Stiplovsek

Haben sich Angebot und Nachfrage bei gebrauchten Immobilien und bei Mietobjekten in der Corona-Zeit verändert?
Hiller: Da habe ich nicht wirklich Änderungen feststellen können. Der Markt ist trotz Corona mehr oder weniger gleichgeblieben. Zu Beginn der Pandemie, also im Frühjahr vergangenen Jahres, gab es die ersten drei Monate eine gewisse Schockstarre. Da ist die gesamte Wirtschaft und alles stillgestanden. Da war wirklich auch im Immobilienbereich ein Stillstand. Aber nachher hat es sich wieder normalisiert bzw. ist auf das vorherige Niveau zurückgekehrt.

Besteht nicht die Gefahr, dass sich irgendwann zu viele Menschen das Wohnen kaum mehr leisten können?
Hiller: Das ist sehr schwer zu beurteilen. Ich habe in den 80er-Jahren in dieser Branche begonnen, und damals war es schon so, dass man gesagt hat, das kann man sich nicht mehr leisten. Ich habe über die Jahrzehnte festgestellt, dass immer wieder gesagt wird, man kann es sich nicht leis­ten, und trotzdem leistet man es sich. Es hat immer Wege gegeben. Die Frage ist immer, wo sind die Prioritäten der Leute. Natürlich war es in der Vergangenheit so, dass man sich zugunsten der Wohnung oder des Eigenheimes einige Jahre keinen Urlaub mehr leisten konnte, weil man das Ersparte ins Eigentum investiert hat. Jetzt ist es halt ein bisschen umgekehrt. Die Ansprüche sind andere geworden.

Das heißt, die Leute geben eher Geld für andere Dinge als für Wohnen aus?
Hiller: Jedenfalls haben andere Dinge sehr oft Priorität. Da gibt man eher Geld aus, ohne sich das genau zu überlegen.

ZUr Person

Ambros Hiller

Geboren 1958 in Egg. Handelsschule in Bezau, diverse Ausbildungen, Masterstudium in Krems.

Ausgebildeter Bankkaufmann (Sparkasse Egg), dann zwölf Jahre bei I+R Schertler, anschließend Hypo Vorarlberg – Aufbau des Hypo-Immobilienservice.

Seit 1995 selbstständig als Bauträger, Immobilienmakler und Sachverständiger. Seit 2000 Makler und Sachverständiger. Mehrere Funktionen, unter anderem stellvertretender Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Vorarlberg.

Lebt in Egg-Großdorf. Verheiratet, zwei Kinder, vier Enkel.

Mittlerweile kaufen Bauträger auch schon Grundstücke mit 600, 700 Quadratmetern Fläche. Das war früher nicht so, oder? Da war alles unter 1000 Quadratmetern doch uninteressant.
Hiller: Das ist richtig, wobei ich eher das Gefühl habe, dass diese Grundstücke zu Tauschzwecken gekauft werden. Dass man damit vielleicht jemanden animieren kann, ein Grundstück herzugeben, das größer und idealer für den Bauträger ist. Auf 600 Quadratmetern lässt sich ein Bauträgerprojekt üblicherweise nicht kostendeckend realisieren.

Ist preislich irgendwann der Plafond erreicht, oder wie weit kann diese Spirale nach oben gehen, bis fast allen die Luft ausgeht?
Hiller: Anders herum: Warum soll die Luft ausgehen? Diese Spirale dreht sich so lange, bis irgendwann vielleicht wirklich luftleerer Raum entsteht, aber das wäre im Grunde genommen dann der Untergang der Wirtschaft. Was ich mir aber erhoffe, wäre eine Verlangsamung der Spirale, dass diese Geschwindigkeit der Preise nicht noch mehr gesteigert wird. Wir haben ja nicht nur die Problematik bei den Grundstücken – sondern mittlerweile vermehrt auch bei den Rohstoffen. Das ist ein Punkt, den man nicht wahrhaben will, dass man nicht nur Stahl und Holz schwer kriegt, sondern auch Dämmstoffe und andere Bauteile. Rohstoffe für den Bau sind zunehmend schwerer zu kriegen bzw. extrem teuer, und die Problematik liegt auch darin. In Vorarlberg bricht man es immer gern auf die Grundstückspreise herunter. Das ist meines Erachtens nicht der richtige Ansatz.

Es besteht also nicht wirklich die Chance, dass Bauen und Wohnen wieder billiger wird?
Hiller: Im Moment fällt mir dafür kein Grund ein. Wir haben andererseits auch hohe Ansprüche an das Bauen und Wohnen. Wenn wir wieder auf niedrigere Ansprüche gehen könnten, hätten wir wahrscheinlich auch Möglichkeiten, Wohnen günstiger zu machen. Nur, die Ansprüche sind eben hoch, aber auch die Bauvorschriften in Vorarlberg sind sehr fordernd. Die Raumplanung und die Bautechnikverordnung schreiben ja vor, wie gebaut werden muss, und damit sind auch diesbezüglich gewisse Rahmenbedingungen vorgegeben, die sich auf der Kostenseite niederschlagen. Ein wesentlicher Kostenpunkt wäre auch die Reduzierung der Besteuerung im Rahmen von Immobiliengeschäften und die Steuern, die bei der Errichtung von Bauten anfallen.

Gebaut wird nach wie vor viel .    <span class="copyright">Symbolbild Shutterstock</span>
Gebaut wird nach wie vor viel . Symbolbild Shutterstock

Wie lukrativ ist das derzeitige Preisniveau bei Grundstücken und Immobilien eigentlich für Bauträger und Immobilienmakler?
Hiller: Die vielen Bauträger in Vorarlberg sind sehr aktiv. Da ist der Druck da, wenn ein Grundstück auf den Markt kommt, wer es kriegt. Der Makler ist im Grunde genommen immer nur das fünfte Rad am Wagen. Er ist Vermittler und versucht, die beste Lösung für Verkäufer und Käufer zu finden. Natürlich partizipiert er über seine Erfolgsprovision auch an den Preisen, aber er macht sie nicht. Die Preise macht der Markt. Auch wenn der Makler oder der Sachverständige der Meinung ist, dass man so und so viel kriegen könnte, kann es doch immer wieder zu Ausreißern kommen. Das ist dann halt der Marktpreis.

Glauben Sie, dass das derzeit mancherorts diskutierte Baurecht für Grundstücke eine Option ist?
Hiller: Es ist theoretisch schon eine Möglichkeit. Die Frage ist, wie wird es gerechnet, wie lässt es sich umsetzen. Ich kenne jetzt leider keine Kalkulation dazu, um eine erschöpfende Antwort geben zu können. Man muss das rechnen, und dann wird man sehen, ob sich dieses Modell realisieren lässt – einerseits, ob es vom Preis her attraktiv ist, und andererseits, ob es in den Köpfen der Nutzer Platz hat. Das ist Wohnen auf Zeit. Das ist nicht so wie beim Eigentum, das ich „ewig“ besitzen kann. Da die Menschen immer flexibler werden, kann diese Wohnform auch als zukunftsträchtig gesehen werden. Sie kann dann bestehen, wenn sie günstiger ist als der klassische Immobilienkauf. Das wird die spezielle Aufgabe der Anbieter dieser Wohnform sein, weil natürlich das Bauwerk genau gleich viel kostet wie auf anderen Grundstücken. De facto geht es nur um den Grundanteil. Ich bin da zuversichtlich gespannt auf diese neue Form der Schaffung von Eigentum.

Das Landesraumplanungsgesetz hat wenig zur Preisberuhigung beitragen können. Muss der Gesetzgeber erneut eingreifen?
Hiller: Es ist immer die Frage, was ist in diesem Bereich Aufgabe des Gesetzgebers. Tatsache ist, dass Vorarlberg offensichtlich ein attraktives Land ist. In einem attraktiven Land werden Dinge umgesetzt, man steht wirtschaftlich gut da, und damit sind an und für sich auch Wirtschaftskraft und Geld vorhanden. Wenn kein Geld oder Kapital vorhanden wäre, dann hätten wir nicht diese Preisspirale. Die Frage ist aber, wie weit soll der Gesetzgeber da eingreifen? Es gibt vielleicht ein paar Modelle außerhalb Vorarlbergs, die man anschauen könnte. Ich denke da an die Südtiroler Raumordnung, laut der bei der Umwidmung größerer Grundstücke Teile für den sozialen Wohnbau abgetreten werden, aber das geht dann wieder nur an die Gemeinnützigkeit. Der Häuslebauer bekommt sein Grundstück dennoch nicht. Wir leben in einem wunderschönen Eck der Welt, für mich ist es das Paradies, und das Paradies kostet Geld und ist teuer.

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