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„Bärahus“: Noch nicht fertig, aber schon zu kaufen

23.07.2022 • 19:51 Uhr / 1 Minuten Lesezeit
"S'Bärahus" an der neuralgischen Bärenkreuzung in Feldkirch wächst rasant in die Höhe. <span class="copyright">Hartinger</span>
"S'Bärahus" an der neuralgischen Bärenkreuzung in Feldkirch wächst rasant in die Höhe. Hartinger

Das auf dem Grund der AK in Bau befindliche Bürohaus wird nun veräußert. Wie die Investoren zu dem Projekt gekommen sind, verwundert jedoch. Eine komplexe Spurensuche.

An der Bärenkreuzung, wo täglich mehr als 40.000 Fahrzeuge gezählt werden, wächst zwischen Arbeiterkammer (AK) und Hotel Bären ein prestigeträchtiges Gebäude in den Himmel. Bei der Namensgebung legte man offenbar Wert auf Lokalkolorit. „S‘Bärahus“ soll das 25 Meter hohe Holz-Hybrid-Haus einmal heißen. Realisiert wird es von der City Office Feldkirch Development GmbH, die in Wien sitzt. Das Grundstück gehört der Arbeiterkammer und wird im Baurecht genutzt, die Laufzeit beträgt 70 Jahre.

Anfang dieser Woche verkündete das Immobilienunternehmen, dass bereits jetzt – gut ein halbes Jahr vor Fertigstellung – sechs von sieben Stockwerken vermietet sind. Was in der Presseaussendung klarerweise nicht kommuniziert wurde, aber die NEUE nun herausgefunden hat: Das „Bärahus“ steht schon wieder zum Verkauf. Ein sogenannter Investment-Teaser, sprich die Beschreibung der Immobilie mit Zahlen und Fakten, wurde bereits auf diskretem Wege an ausgewählte mögliche Interessenten verschickt (das Papier liegt auch der NEUE vor).

Dass das – von den Eigentümern als „österreichweites Vorzeigeprojekt“ betitelte – Gebäude schon während der Bauphase abgestoßen werden soll, ist für Insider der hiesigen Immobilienszene keine allzu große Überraschung, wenngleich eine derartige Vorgangsweise zumindest in Vorarlberg eher unüblich sei. Nach wie vor für Verwunderung sorgen hingegen die Umstände, wie die Investoren einst zu dem Prestigeprojekt gekommen sind.

Elke Auer übernahm im Baurecht ein Grundstück von der Arbeiterkammer mit Direktor Rainer Keckeis an der Spitze. <span class="copyright">Hartinger</span>
Elke Auer übernahm im Baurecht ein Grundstück von der Arbeiterkammer mit Direktor Rainer Keckeis an der Spitze. Hartinger

Wie die NEUE bereits Ende Jänner berichtete, war der Deal zwischen der AK und der CityOffice Feldkirch Development GmbH über einen Hinweis von AK-Vizepräsidentin und ÖGB-Landessekretärin Manuela Auer zustande gekommen.
Kritisch beäugt wird dies unter anderem deshalb, weil es sich bei der Miteigentümerin besagter Investorengesellschaft um die Schwester der AK-Vizepräsidentin handelt. Elke Auer, früher im Immobilienbereich des Bank Austria Konzerns tätig, gehören 50 Prozent der City Office Feldkirch Develepment GmbH, die andere Hälfte steht im Eigentum der Austria Immo GmbH aus dem Umfeld des als Paradesanierers bekannten Investors und ehemaligen Bankers Erhard Grossnigg.

Rainer Keckeis, Direktor der AK. <span class="copyright">Hartinger</span>
Rainer Keckeis, Direktor der AK. Hartinger

Stirnrunzeln in der Branche

Warum kam nun ausgerechnet Elke Auer zum Zug? Auf diese Frage, erstmals gestellt von der NEUE im Jänner 2022, hatten sowohl die Unternehmerin selbst als auch AK-Direktor Rainer Keckeis und Vize Manuela Auer ein und dieselbe Antwort parat: Kein anderer wollte an diesem Ort bauen. Keckeis versicherte damals, dass Gespräche mit mehreren namhaften Investoren erfolglos verlaufen seien. Die NEUE hat nun bei vier großen Projektentwicklern und Inves­toren nachgefragt. Sie behaupten das Gegenteil. Ihnen sei das Grundstück jedenfalls nicht angeboten worden, lautete der Tenor bei einem Rundruf. Die von Keckeis mehrfach öffentlich getätigte Aussage, dass sich niemand für die Sache interessiere, habe in der gesamten Branche für Stirnrunzeln gesorgt, sagen die befragten Unternehmer, die allesamt nicht mit Namen genannt werden wollen. Keckeis entgegnet, dass er sehr wohl bei Investoren angefragt habe; konkrete Namen wollte er allerdings keine nennen. „Wir hatten damals die Idee, dass auch das Areal des Hotel Bären einbezogen werden sollte, weil das einen Mehrwehrt für das gesamte Quartier gebracht hätte.“

AK-Vizepräsidentin Manuela Auer stellte den Kontakt zu ihrer Schwester (Elke Auer) her. <span class="copyright">Hartinger</span>
AK-Vizepräsidentin Manuela Auer stellte den Kontakt zu ihrer Schwester (Elke Auer) her. Hartinger

Angefangen hatte alles ganz anders: Ursprünglich wollte die AK dort selbst ein Gebäude um knappe zehn Millionen Euro errichten. Die Pläne blieben jedoch trotz eines gültigen Baubescheids in der Schublade. Laut Keckeis gestaltete sich die Suche nach Mietinteressenten schwierig. Auch das Land Vorarlberg, das ursprünglich großen Platzbedarf angemeldet hatte, zog sein Interesse zurück. Ebenfalls ergebnislos verlief in weiterer Folge der Versuch, das Grundstück im Baurecht zu vergeben. „Wir haben es Inves­toren und auch dem Land angeboten, leider ohne Erfolg“, sagt Keckeis, der sich nun darüber wundert, dass das Gebäude jetzt größtenteils doch wieder von landesfinanzierten Institutionen bezogen wird (IfS und wahrscheinlich der Betreuungspool Vorarlberg).

ÖGB als Mieter

Fixer Mieter im „Bärahus“ ist der Österreichische Gewerkschaftsbund (ÖGB), der zwei Stockwerke beziehen wird. Die Landesorganisation kann sich auf ein Vormietrecht berufen, weil sie bereits im seinerzeit abgerissenen Gebäude an diesem Standort untergebracht war und einen entsprechenden Mietvertrag hatte.
Seit zehn Jahren ist der ÖGB im alten Postgebäude im Stadtteil-Levis untergebracht. Das Ausweichquartier ist alles andere als repräsentativ – und so macht Landessekretärin Auer auch keinen Hehl daraus, froh darüber zu sein, dass der ÖGB jetzt „wieder an seinen alten, guten Standort“ zurückkehren kann.
Ob und mit welchen Interessenten Keckeis gesprochen habe, wisse sie nicht, sie habe nur mitbekommen, dass nichts weitergegangen sei. „Deshalb habe ich ihn irgendwann gefragt, ob ich meiner Schwester Bescheid geben soll, die ja in dieser Branche arbeitet“, schildert die sozialdemokratische AK-Funktionärin. Daraufhin habe Keckeis Kontakt mit ihr aufgenommen, was auch der AK-Direktor selbst bestätigt.

Die Entscheidung, das Baurecht an Auers Schwester zu geben, fiel letztlich einstimmig im AK-Vorstand, in dem die ÖAAB/FCG-Fraktion die absolute Mehrheit hält. Auer selbst enthielt sich der Stimme. Eine schiefe Optik, weil ihre Schwester letztlich aufgrund ihres Hinweises profitierte, sieht Auer nicht. „In der Arbeiterkammer macht mir niemand einen Gefallen“, sagt sie.
Letztlich dürfte es wohl so gewesen sein, dass der Hinweis gerade noch rechtzeitig kam, da die Baubewilligung auszulaufen drohte und die AK irgendwann wohl auch um die angefallenen Kosten, unter anderem für die Planung des Gebäudes, umgefallen wäre. Wie berichtet, übernahmen die Baurechtsnehmer die Planungsleistungen für eine Abschlagszahlung in der Höhe von einer halben Million Euro. Der jährliche Baurechtszins beläuft sich auf rund 25.000 Euro (zwei Euro pro Quadratmeter).

Verkauf bis Ende Oktober

Anfänglich habe sie das Projekt gar nicht selbst umsetzen wollen, erzählt Elke Auer im NEUE-Gespräch. „Ich habe bei zwei mir bekannten Bauträgern in Vorarl­berg angefragt. Die wollten das auf eigenes Risiko aber nicht machen, und schon gar nicht im Baurecht, noch dazu im Bürobereich.“ Dass nun Projektentwickler in Vorarlberg Kritik äußern, versteht sie nicht. „Der Bauplatz war so lange am Markt. Da kann mir jetzt keiner erzählen, dass wirkliches Interesse da gewesen wäre.“ Über die Höhe der Investitionen machte Auer keine Angaben.

Dass das „Bärahus“ bzw. die Anteile der Gesellschaft schon während der Bauphase verkauft werden soll(en), bestätigt Auer. „Es haben sich schon mehrere Interessenten gemeldet, die in nachhaltige Projekte wie dieses investieren wollen.“ Dem Vernehmen nach sind die Interessenten angehalten, bis Ende September ein verbindliches Angebot abzugeben, der Verkauf soll dann bis Ende Oktober über die Bühne gehen. AK-Direktor Keckeis sagt, er habe gewusst, dass das Gebäude irgendwann verkauft werden soll. Darüber, dass die Immobilie bereits jetzt zum Verkauf steht, sei er nicht informiert. Gerüchte, wonach die AK das Gebäude selbst erwerben möchte, weist er zurück.

IfS-Geschäftsführerin Martina Gasser. <span class="copyright">Hartinger</span>
IfS-Geschäftsführerin Martina Gasser. Hartinger

IFS: „Mietkostenspanne bleibt dieselbe“

Größter Mieter im „Bärahus“ wird das Institut für Sozialdienste (IfS). Das von Bund, Land, Gemeinden und den Sozialversicherungsträgern finanzierte Dienstleistungsunternehmen bezieht vier Geschosse. Neben der Beratungsstelle Feldkirch, die in im Ganahl-Areal untergebracht ist, werden auch die nachgehenden Dienste des Geschäftsfeldes Kinder-, Jugend- und Familiendienste in das neue Gebäude an der Bärenkreuzung umziehen.
Die Räumlichkeiten der Beratungsstelle Feldkirch seien nach 30 Jahren „leider in die Jahre gekommen, deshalb waren wir – auch im Sinne der Klient:innenfreundlichkeit – auf der Suche nach neuen Räumlichkeiten in Feldkirch“, begründet Geschäftsführerin Martina Gasser den Standortwechsel.

Überzeugt habe das Bärahus deshalb, weil das Thema Nachhaltigkeit auch im Sozialbereich eine große Rolle spiele. „Uns ist es wichtig, hier unseren Beitrag zu leisten. Zugleich ist die zentrale Lage von besonderer Bedeutung, denn unsere Unterstützungsangebote sollen für die Klient:innen gut erreichbar sein – vor allem mit öffentlichen Verkehrsmitteln.“
Auf die Frage, wie sich der Umzug auf die monatlichen Mietkosten auswirken wird, führt Gasser aus: „Das moderne Raumkonzept ermöglicht uns, den derzeitigen Raumbedarf soweit zu reduzieren, dass wir Mehrkosten kompensieren und in derselben Mietkostenspanne bleiben wie bisher.

Neubau S´Bärehus in Feldkirch<span class="copyright"> CityOffice Feldkirch Development GmbH</span>
Neubau S´Bärehus in Feldkirch CityOffice Feldkirch Development GmbH

Zahlen aus dem Expose

Grundstücksfläche: 1044 m2

Vermietbare Nutzfläche: 2235 m2

Baurecht: Laufzeit 70 Jahre, Zins: 25.032 Euro im Jahr, Entschädigung nach Ablauf: 33 Prozent des vorhandenen Bauzeitwerts

Grundstückseigentümer: AK Vorarlberg

Miete/m2: Büros 16 Euro, TG 137 Euro

Nettomietertag: 479.370 Euro im Jahr

Kaufpreis: Gegen Gebot