Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkaution im Überblick

1.In welchem Zustand muss ich die Wohnung als Mieter dem Vermieter wieder übergeben? Muss ich die Wohnung vor Auszug neu malen?
Marco Tschütscher: Die Wohnung muss grundsätzlich im selben Zustand zurückgestellt werden, in welchem sie übernommen wurde, jedoch unter Abzug der gewöhnlichen Abnützung. Wurden die Wände nicht über das gewöhnliche Maß abgenützt, besteht keine Verpflichtung des Mieters zum Ausmalen. Selbst bei dezenten farblichen Veränderungen der Wände muss nicht neu gestrichen werden.

2. Was bedeutet „besenrein“? Kann das Putzen der Wohnung vom Vermieter mit der Kaution gegenverrechnet werden, wenn diese nicht sauber übergeben wurde?
Tschütscher: Besenrein bedeutet in der Regel frei von Gegenständen des Mieters und groben Verschmutzungen. Die Wohnung ist grundsätzlich sauber zurückzustellen, da ansonsten die Reinigung auf Kosten des Mieters durchgeführt werden kann. Dies natürlich unter der Voraussetzung, dass man die Wohnung im sauberen Zustand erhalten hat.

3. Was ist eine „gewöhnliche Abnützung“? Sind Kratzer am Boden, Flecken oder Nägel in der Wand etwa ein dem Mieter verrechenbarer Schaden?
Tschütscher: Als gewöhnliche Abnützung sind jene Gebrauchsspuren zu verstehen, die unvermeidlich mit dem Bewohnen entstehen. Bei einer längeren Mietdauer wird man dementsprechend mit einer größeren Abnützung rechnen müssen. Ob Abnützungsspuren zum Abzug der Kaution berechtigen, ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Tiefe Kratzer im Parkett, welche nur durch das Abschleifen beseitigt werden können, berechtigen wohl zum Abzug der Kaution. Hingegen sind etwa Bohrlöcher im üblichen Ausmaß in den Wänden vom Vermieter hinzunehmen.

4. Welche Schäden dürfen mit der Kaution gegenverrechnet werden – müssen diese erst protokolliert oder abgesprochen werden?
Tschütscher: Bei der Rückstellung von Mietobjekten kommt es oft zu Beweisschwierigkeiten. Es ist daher empfehlenswert, sowohl beim Ein- als auch beim Auszug den Zustand der Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter mittels schriftlichem Protokoll und Fotos zu dokumentieren. Die Kaution darf zurückbehalten werden, wenn es berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis gibt, etwa bei Mietzinsrückständen oder Schäden am Mietobjekt, welche über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen.

5. Kann der Neuwert eines beschädigten Teils der Wohnung dem Mieter verrechnet werden?
Tschütscher: Kommt es zu Beschädigungen am gemieteten Objekt, ist nur der Zeitwert zu ersetzen.

6. Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Vermieter die Kaution nach Auszug dem Mieter zurückzahlen?
Tschütscher: Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss die Kaution unverzüglich nach der Rückstellung des Miet­objekts ausgefolgt werden. Der Vermieter wird jedoch bei Schäden binnen einer angemessen Frist von etwa vierzehn Tagen Kostenvoranschläge zur Beseitigung einholen dürfen. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gilt die vertragliche Vereinbarung.

7. Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Mieter, wenn sie mit der Handhabung ihrer Kaution durch den Vermieter unzufrieden sind? Gibt es Schritte, die sie unternehmen können, um eine faire Lösung zu erreichen?
Tschütscher: Eine einvernehmliche Lösung ist selbstverständlich immer möglich. Sollte hingegen eine solche mit dem Vermieter nicht gefunden werden, bleibt dem Mieter nur mehr die gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche.

8. Ist es zulässig, die Mietzahlungen einzustellen, bevor das Mietverhältnis endet, wenn die Kaution noch aussteht?
Tschütscher: Eine Aufrechnung der Kaution gegen noch ausstehende Mieten ist nur mit dem Einverständnis des Vermieters zulässig. Erfolgt dies eigenmächtig, kann die Miete gerichtlich eingeklagt werden, und der Mieter muss auch die Gerichts- und Vertretungskosten tragen.

9. Ist bei jeder Mietwohnung eine Kaution zu hinterlegen oder ist dies nicht verpflichtend?
Tschütscher: Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zur Hinterlegung einer Kaution, jedoch kann dies vertraglich vereinbart werden.

10. Wann und in welcher Form ist die Kaution zu bezahlen?
Tschütscher: Der Zeitpunkt der Übergabe und die Form der Kaution richten sich wiederum nach der vertraglichen Vereinbarung. Üblicherweise wird die Kaution in bar geleistet oder durch Übergabe eines Sparbuches oder einer Bankgarantie gestellt.

11. Wie soll die Kautionsübergabe bewiesen werden?
Tschütscher: Wird die Kaution bar bezahlt oder ein Sparbuch übergeben, sollte man sich die Übergabe aus Beweisgründen vom Vermieter bei der Übergabe schriftlich bestätigen lassen.

12. Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter insolvent wird? In welcher Form muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?
Tschütscher: Der Vermieter hat den Kautionsbetrag so zu veranlagen, dass dieser auch im Falle einer Insolvenz vom Vermögen des Vermieters abgrenzbar ist. Wird über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet, hat der Mieter für seine Kaution ein Absonderungsrecht. Dies gilt jedoch nur im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und nicht etwa bei der Anmietung von Ein- oder Zweifamilienhäusern.

13. Muss der Vermieter die Kaution verzinst dem Mieter übergeben?Tschütscher: Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss der Vermieter die übergebene Kaution inklusive Zinsen zurückstellen.