Wie viel Geld Bregenz, Lustenau und Co. mit leer stehendem Wohnraum einkassierten

Mit Jahresbeginn 2024 wurde den Kommunen in Vorarlberg ein Steuerungsmittel an die Hand gegeben, um mangelndem Wohnraum entgegenzutreten. Gemeinde- und Stadtvertretungen können eine Zweitwohnsitzabgabe (im Volksmund als Leerstandsabgabe geläufig) beschließen, die Eigentümer von Häusern und Wohnungen zur Kasse bittet, die nicht länger als 26 Wochen pro Jahr als Hauptwohnsitz gemeldet sind.

Einerseits ist die Abgabe ein willkommener monetärer Zuwachs für die vielerorts leeren Gemeindekassen, andererseits sorgt sie aber auch immer wieder für Wirbel – man schaue beispielsweise auf den Bregenzerwald, wo Eigentümern laut „Wirtschaftspresseagentur“ (WPA) mit Verweis auf Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht eine „Beseitigung ihrer Immobilie“ angedroht wurde, nachdem sie auf eine Ausnahme angesucht hatten. Die NEUE hat bei fünf Kommunen, die die Zweitwohnsitzabgabe eingeführt haben, nach den Einnahmen und möglichen Fallstricken der Abgabe nachgefragt.

Bregenz: Die Kontroverse

2025 ergab sich in Bregenz durch die Einnahmen aus der Leerstandsabgabe eine stolze Summe von rund 560.000 Euro für die Stadtkasse. Andererseits teilt die Stadt auch mit: „Der administrative Aufwand ist im Hinblick auf die große Zahl an relevanten Objekten sehr hoch.“ Eine Abschaffung ist in Bregenz aber nicht angedacht.

In dieser Woche stand die Landeshauptstadt durch eine selbst gewährte Ausnahme im Mittelpunkt: Wohnungen, die der Stadt gehören, fallen nicht unter die Abgabe. Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung, übte daran im Gespräch mit der WPA, die den Fall aufdeckte, scharfe Kritik: „Eine Stadt mit einem SPÖ-Bürgermeister gönnt sich selbst solche Privilegien, während sie private Wohnungseigentümer zu einer Leerstandsabgabe verdonnert. Das ist ein starkes Stück und ein fatales Signal.“

Die NEUE brachte eine Folgeanfrage an die Stadt ein, die darauf antwortet: „Die Kritik übersieht, dass die Befreiung städtischer Wohnungen keine Bevorzugung der Stadt Bregenz darstellt. Würde die Abgabe eingehoben, müsste die Stadt sie letztlich an sich selbst bezahlen. Das würde lediglich zu internen Umbuchungen führen und zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachen – ein Vorgehen, das dem Ziel der Verwaltungsökonomie widerspricht.“ In der Regel verfüge die Stadt nicht über leer stehende Wohnungen. Diese würden Dienstwohnungen benötigt werden und seien daher üblicherweise durchgehend bewohnt. Ob die Vorgangsweise, sich selbst von der Leerstandsabgabe auszunehmen, berechtigt ist, klärt nun der Verfassungsgerichtshof.

Hard: Nicht als Einnahmequelle konzipiert

Der Harder Bürgermeister Martin Staudinger (SPÖ) betont, dass die Leerstandsabgabe „primär als Lenkungsinstrument, faire Kostenbeteiligung und Entlastung der Bewohner und nicht als reine Einnahmequelle konzipiert ist.“ Ziel sei die Rückführung von Wohnraum in den Markt sowie Kostenbeteiligung, nicht die Budgetmaximierung. Für das Abgabenjahr 2024 vermelde Hard die exakte Einnahmensumme von 165.615,91 Euro, inklusive einiger nachlaufender Zahlungen aus den Jahren 2021 bis 2023, als noch eine alte Rechtslage gültig war. Eine Abschaffung der Leerstandsabgabe wird nicht beabsichtigt. „Wir sehen sie als einen notwendigen Baustein in einem Paket aus verschiedenen Maßnahmen zur Wohnraummobilisierung. Dennoch werden wir die Effektivität nach Abschluss des laufenden Kalenderjahres evaluieren und gegebenenfalls Anpassungen in der administrativen Abwicklung vornehmen“, so Staudinger.

Der Bürgermeister beschreibt „ähnliche Herausforderungen“ wie im Bregenzerwald: „Die Abgrenzung zwischen abbruchreifen Objekten und rückführbarem Wohnraum führt gelegentlich zu Diskussionsstoff.“ Vereinzelt gebe es auch Rückfragen bezüglich der Definition der „Nutzbarkeit“ von Wohnraum. Einsprüche zur seit 2024 geltenden Regelung liegen in der Marktgemeinde aber nicht vor. Ferner ist die Rede auch von einem Aufwand bei der Prüfung von Ausnahmetatbeständen und der Zurechnung von Allgemeinflächen, ebenso sei der Abgleich von Meldedaten mit Gebäudedaten zeitintensiv. Seitens der Bürger bestehe ein „hoher Beratungsbedarf“, der personelle Ressourcen im Gemeindeamt fordere.

Lustenau: Bis Ende 2026 befristet, Evaluierung geplant

In der Marktgemeinde Lustenau ist der Beschluss für die Leerstandsabgabe zeitlich auf 31.12.2026 befristet und soll laut Anfragebeantwortung bis dahin evaluiert werden. Der Aufwand, den die mit dem Ziel, Leerstand für den Wohnungsmarkt zu aktivieren, beschlossene Abgabe verursacht, sei nicht unbeträchtlich, so die Leiterin der Abteilung Steuern und Abgaben, Tanja Rüf: „Nachdem es sich um eine neu eingeführte Abgabe handelt und es zahlreiche gesetzliche Ausnahmen für die Abgabepflicht gibt, gibt es auch seitens der Wohnungseigentümer etliche Fragen abzuklären.“ Auf der anderen Seite stehen Einnahmen für die Marktgemeinde in Höhe von 145.000 Euro aus dem vergangenen Jahr.

Auf die eingangs geschilderte Thematik im Bregenzerwald angesprochen, teilt das Rathaus mit: „Da es sich um eine relativ neue Abgabe handelt, die vielfach noch nicht bekannt ist, werden die betreffenden Wohnungseigentümer mittels Infoschreiben der Marktgemeinde vom grundsätzlichen Bestehen der Abgabepflicht sowie den gesetzlichen Ausnahmen in Kenntnis gesetzt. Das Schreiben beinhalte keine baurechtlichen Themen wie allfällige Sanierungs- und/oder Abbruchpflichten.“

Hohenems: Einnahmen blieben hinter den Erwartungen

Die Stadt Hohenems nennt keine genaue Summe für die Leerstandabgabe, erklärt auf NEUE-Anfrage aber: „Da sich die Umsetzung noch in einer frühen Phase befindet und derzeit noch viele Rückmeldungen bearbeitet werden, sind die Einnahmen aktuell noch unter der ursprünglich budgetierten Summe.“ Dennoch sind der Stadt keine Überlegungen bekannt, die Abgabe wieder abzuschaffen.

Auch merkt die Stadt an, die Einführung der Leerstandsabgabe sei „mit einem gewissen administrativen Aufwand verbunden, insbesondere in der Anfangsphase.“ Der Datenbestand müsse sorgfältig geprüft und mit verschiedenen Abfragesystemen abgeglichen werden. „Gleichzeitig zeigt sich aber auch eine sehr hohe Rückmeldequote der betroffenen Personen, was eine gute Grundlage für eine verlässliche Datenerhebung schafft“, so die Kommunikationsabteilung der Nibelungenstadt. Problemstellungen wie im Bregenzerwald seien in Hohenems nicht bekannt.

Übersaxen: Inzwischen eingespielt

Auch Übersaxen verfügt über eine Leerstandsabgabe. Das Jahr 2025 ist zwar noch nicht abgerechnet, für 2024 vermeldet die Gemeinde aber Einnahmen von rund 91.000 Euro aus Zweiwohnungen – eine beachtliche Summe für die kleine Berggemeinde. „Unter den Eigentümern hat die Form der Selbstbemessungsabgabe zu Beginn für Verunsicherung und somit viele Rückfragen geführt“, teilt die Gemeinde mit. Das habe sich mittlerweile aber eingespielt. „Der Verwaltungsaufwand liegt nun vor allem in der Kontrolle der Angaben und den gegebenenfalls damit verbundenen Bescheiden.“

Auch Übersaxen plant mit der Beibehaltung: „Die Abgabe wurde in der Gemeindevertretung einstimmig beschlossen, eine Änderung des Beschlusses ist derzeit nicht angedacht.“

(NEUE Vorarlberger Tageszeitung)