Warum Tasty Lochau trotz Genehmigung nur Café sein darf

Der Fall Tasty beschäftigt Lochau weiter. Nach dem Urteil, wonach der bisherige Imbissbetrieb am Bahnhof nicht mehr in der bisherigen Form geführt werden darf, wächst die öffentliche Unterstützung. Die Online-Petition zählt inzwischen 1132 Unterstützer, davon 1000 aus Vorarlberg. Ihr Ziel ist es, den Betrieb zu erhalten, eine Nutzungsänderung zu prüfen und Arbeitsplätze zu sichern.

Doch so groß der Rückhalt auch ist: Eine Petition kann das Zivilrecht nicht aushebeln. Auch 20.000 Unterschriften würden nicht automatisch dazu führen, dass das Tasty wieder als Imbiss mit Pizza, Döner, Abhol- und Lieferservice geführt werden darf. Entscheidend bleibt, ob die rechtlichen Voraussetzungen für eine geänderte Nutzung geschaffen werden können.

Die NEUE hat die Bezirkshauptmannschaft Bregenz um eine allgemeine Einordnung gebeten. Gemeinsam mit den beiden Urteilen des Landesgerichts Feldkirch und des Oberlandesgerichts Innsbruck ergibt sich daraus ein klareres Bild. Der Fall spielt sich auf mehreren Ebenen ab: Gewerberecht, Baurecht und Wohnungseigentumsrecht.

1. Was prüft die Bezirkshauptmannschaft?

BH Bregenz: Die Bezirkshauptmannschaft prüft im Betriebsanlagenverfahren, ob eine Betriebsanlage nach der Gewerbeordnung errichtet oder betrieben werden darf. Dabei geht es um Schutzinteressen wie Leben, Gesundheit, Eigentum, Lärm, Geruch, Rauch, Staub, Erschütterungen oder sonstige Beeinträchtigungen.

Die Behörde kann Auflagen vorschreiben, etwa zur Lüftung, zu Betriebszeiten oder zur technischen Ausstattung. Eine Anlage ist zu genehmigen, wenn zu erwarten ist, dass Gefährdungen vermieden und Belästigungen auf ein zumutbares Maß beschränkt werden können.

Bei Tasty: Im Fall Tasty war die Bezirkshauptmannschaft also für die gewerberechtliche Betriebsanlage zuständig – etwa für Fragen der Lüftung, der Küchengeräte oder möglicher Geruchsbelästigungen. Genau das war auch Gegenstand früherer Verfahren.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass der Betrieb auch zivilrechtlich gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zulässig ist. Eine Betriebsanlagengenehmigung beantwortet nicht jede Rechtsfrage rund um ein Lokal.

2. Warum kann ein Betrieb trotz Genehmigung eingeschränkt werden?

BH: Eine gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigung ist ein öffentlich-rechtlicher Bescheid. Davon zu unterscheiden sind raumordnungsrechtliche, baurechtliche oder privatrechtliche Vorgaben, insbesondere im Wohnungseigentum. Diese Fragen sind keine Genehmigungsvoraussetzungen nach der Gewerbeordnung. Sie können den tatsächlichen Betrieb aber unabhängig davon beschränken.

Bei Tasty: Genau hier liegt der Kern des Falls. Die Gerichte mussten nicht entscheiden, ob die BH technisch richtig genehmigt hat. Entscheidend war vielmehr die Frage: Was war im Wohnungseigentum für diese Einheit vereinbart? Das Oberlandesgericht Innsbruck kam zum Schluss, dass des Tasty im Wohnungseigentumsvertrag und im Nutzwertgutachten als „Café“ gewidmet war. Der Betrieb als Döner-Imbiss samt Zustellservice wurde daher als Nutzung gewertet, die über diese Widmung hinausgeht.

3. Was ist der Unterschied zwischen Café und Imbiss?

BH: Die Bezirkshauptmannschaft definiert nicht im Detail, wo gastronomisch die Grenze zwischen Café, Bistro, Restaurant oder Imbiss verläuft. Sie weist aber darauf hin, dass Änderungen der Betriebsart typische Konfliktfälle sein können, etwa wenn es um Geruch, Lärm, Abluft, Lieferverkehr, Betriebszeiten oder eine Ausweitung der Nutzung geht. Entscheidend ist also nicht nur, wie ein Lokal heißt, sondern was dort tatsächlich passiert.

Bei Tasty: Die Gerichte haben genau diese tatsächliche Nutzung verglichen. Ein Café umfasst nach der gerichtlichen Einordnung typischerweise Kaffee, Kuchen und einfache Snacks. Beim Tasty ging es dagegen um Dönergerichte, Pizza, Burger, Pommes, Frittiertes sowie Abhol- und Lieferservice.

Das Landesgericht Feldkirch verpflichtete die Betreiber, einen Zustand herzustellen, der der Nutzung als Café entspricht. Konkret genannt wurden unter anderem die Beseitigung von Pizzaofen und Dönergrill sowie die Unterlassung einer Nutzung, die über ein Café hinausgeht, etwa Schnellimbiss, Pizzabacken, Abholservice und Lieferservice.

4. Ging es vor Gericht vor allem um Geruch und Lärm?

BH: Geruch und Lärm können in solchen Fällen eine große Rolle spielen. Auch die BH prüft im Betriebsanlagenverfahren, ob Belästigungen durch Geruch, Lärm, Rauch oder ähnliche Einwirkungen zumutbar sind.

Bei Tasty: Im konkreten Zivilverfahren ist wichtig: Das Landesgericht Feldkirch wies das Begehren ab, Geruchsentwicklungen durch Frittieren, Grillen, Braten oder Pizzabacken zu untersagen, soweit sie das ortsübliche und zumutbare Maß nicht übersteigen. Das Gericht ging bei einer Gesamtbetrachtung nicht von einer das gewöhnliche Maß überschreitenden beziehungsweise die ortsübliche Nutzung wesentlich beeinträchtigenden Geruchsbelästigung aus.
Der Betrieb wurde also nicht deshalb eingeschränkt, weil das Gericht übermäßige Geruchsbelästigung als erwiesen ansah. Ausschlaggebend war vielmehr die Nutzung über die vereinbarte Café-Nutzung hinaus.

5. Welche Rolle spielt das Wohnungseigentum?

BH: Bei Wohnungseigentum ist entscheidend, was die Eigentümer untereinander vereinbart haben. Die Nutzung einer Einheit kann im Wohnungseigentumsvertrag oder im Nutzwertgutachten festgelegt sein. Wird diese Nutzung später wesentlich geändert, kann die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nötig sein.

Bei Tasty: Im Fall Tasty sahen die Gerichte eine spezifische Widmung als Café. Das OLG Innsbruck führte aus, dass bei einer solchen spezifischen Widmung jede Änderung des Betriebsgegenstands und der Betriebsform relevant sein kann, wenn sie nicht mehr von der gültigen Widmung gedeckt ist.

Die Betreiber argumentierten unter anderem, es habe schon früher Gastronomie gegeben und die Nutzung sei weiter zu verstehen. Die Gerichte folgten dem nicht. Nach Ansicht des OLG war die Widmung als Café maßgeblich; eine konkludente Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Änderung wurde ebenfalls verneint.

6. Was müsste passieren, damit Tasty wieder mehr als Café sein darf?

BH: Ein Betrieb braucht je nach Fall nicht nur eine Betriebsanlagengenehmigung, sondern auch die entsprechende privatrechtliche Nutzungsgrundlage bzw. eine allfällige Anzeige oder Bewilligung nach dem Baugesetz.

Bei Tasty: Der Weg zurück zum Imbissbetrieb führt nicht allein über die BH. Entscheidend wäre eine zulässige Änderung der Nutzung im Wohnungseigentum. Dafür bräuchte es entweder die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder unter Umständen eine gerichtliche Ersetzung dieser Zustimmung. In den Urteilen wird festgehalten, dass die Betreiber kein Verfahren zur gerichtlichen Ersetzung der nicht erteilten Zustimmung der Wohnungseigentümer angestrengt hatten.

Solange eine solche Zustimmung oder gerichtliche Entscheidung nicht vorliegt, bleibt die Lage schwierig. Wenn die Miteigentümer nicht zustimmen und auch kein Gericht ihre Zustimmung ersetzt, wird das Tasty in der bisherigen Form nicht weitergeführt werden können. Dann bleibt nur der Café-Betrieb.

7. Was kann eine Petition bewirken?

Mehr als 1000 Unterschriften sind ein starkes Signal – Lochau hat rund 6700 Einwohner. Rechtlich entscheidend bleibt aber, ob die Wohnungseigentümer einer geänderten Nutzung zustimmen oder ob ihre Zustimmung gerichtlich ersetzt werden kann. Bis dahin bleibt das Tasty auf den Café-Betrieb beschränkt.

(NEUE Vorarlberger Tageszeitung)