Wege zum Traumhaus und Eigenheim in Zahlen

Christian Hagspiel (siehe auch Interview unten) arbeitet seit 2005 bei der Dornbirner Sparkasse. Seit 2018 leitet er die Finanzierungsabteilung/ wohn2 und zusammen mit seinem Team kümmert er sich um die Finanzierung von allem rund um Haus, Wohnung und Grundstück. Neben seiner Tätigkeit als Wohnbauberater ist er auch Geschäftsführer der Sparkassen Real Vorarlberg Immobilienvermittlung GmbH.
Für die NEUE am Sonntag hat Christian Hagspiel zwei Modelle an Immobilienfinanzierungen in Vorarlberg basierend auf „Echtfällen“ erstellt. Die Namen sind allerdings fiktiv.

Zwei-Zimmer-Wohnung

Lena S. ist 30 Jahre alt und will eine neue Zwei-Zimmer-Gartenwohnung kaufen. Ihre Traum­immobilie hat 51 Quadratmeter Wohnfläche, einen 80 Quadratmeter großen Garten und einen Tiefgaragenplatz. Der Kaufpreis beträgt 380.000 Euro. Zum Kaufpreis kommen dann allerdings noch einige Kosten dazu: 1,2 Prozent für die Erstellung des Kaufvertrags und 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer.

Eine Gebühr muss Lena S. nicht mehr bezahlen: Aufgrund einer Gesetzesnovelle, die seit 1. Juli 2024 in Kraft ist, erspart sie sich die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1 Prozent. In ihrem Fall wären das 4180 Euro. Insgesamt betragen die Kosten für den Kauf der gewünschten Wohnung 407.860 Euro. In dieser Summe sind 10.000 Euro für die Einrichtung inkludiert. Lena S. hat auch Eigenmittel: Diese betragen 45.000 Euro.

Die junge Frau kann um die Vorarlberger Wohnbauförderung ansuchen. 145.000 Euro Förderung kann sie von dort erhalten. Die Laufzeit für dieses „Landgeld“ beträgt 35 Jahren. Monatlich sind hierfür 122 Euro zurückzuzahlen. Der Wohnkredit der Bank beträgt 218.000 Euro. Auch dieser Kredit hat eine Laufzeit von 35 Jahren. Die monatliche Rate beträgt in diesem Fall 938 Euro. Gesamt muss Lena S. somit 1060 Euro im Monat zurückzahlen.

Lena S. hat einen tollen Job und verdient gut. Ihr monatlicher Nettolohn beträgt 3201 Euro. Neben der Kreditrate von 1060 Euro hat sie aber natürlich jeden Monat noch andere Ausgaben. Da sind die Betriebskosten, die sich auf 250 Euro belaufen. Für Kommunikation und Medien, darunter das Handy, gibt sie 150 Euro aus, für Mobilität und öffentlichen Verkehr 50 Euro. Auto hat sie keines. Versicherungen schlagen mit monatlich 100 Euro zu Buche und die Lebenshaltungskosten betragen 990 Euro. Somit bleiben Lena S. jeden Monat noch 601 Euro übrig, die sie ansparen kann.

Einfamilienhaus

In einem zweiten Beispiel geht es um Familie W. Das Ehepaar hat zwei Kinder und kauft ein Einfamilienhaus, das saniert werden muss. Der Preis für das Haus beträgt 415.000 Euro. Die Kaufnebenkosten und die Maklergebühr betragen insgesamt 34.000 Euro. Das Haus soll aber noch saniert werden. Fenster, Heizung und Küchen werden erneuert. Dafür werden 100.000 Euro benötigt. Insgesamt betragen die Kosten für das Projekt somit 549.000 Euro.

An Eigenmitteln besitzt Familie W. rund 90.000 Euro am Sparbuch. Dazu kommen Einmalzuschüsse für die Sanierung: 25.000 Euro durch eine Förderung der Kommunalkredit und 35.000 Euro durch die Vorarlberger Wohnbauförderung. Der Wohnkredit beläuft sich auf 400.000 Euro und hat eine Laufzeit von 35 Jahren. Die monatliche Kreditrate beträgt 1650 Euro.

Finanzplan

Herr und Frau W. sind beide berufstätig. Herr W. verdient 3383 Euro im Monat. Seine Frau ist teilzeitbeschäftigt (70 Prozent) und kommt auf 1809 Euro. Für ein Kind wird eine monatliche Familienbeihilfe von 208 Euro bezogen. Neben der Kreditrate fallen natürlich auch bei dieser Familie zusätzliche Ausgaben im Monat an. 400 Euro betragen die Wohnungs-/Betriebskosten. Für Kommunikation und Medien werden 190 Euro ausgegeben.

Zwei Autos schlagen mit 760 Euro zu Buche. 150 Euro pro Monat werden für Versicherungen gezahlt, 250 Euro für Kinderbetreuung. Die Lebenshaltungskosten für die gesamte Familie liegen bei 1440 Euro. Eine Kfz-Leasingrate beläuft sich auf 189 Euro. Dieser Familie bleiben am Ende des Monats noch 371 Euro übrig.

In Vorarlberg leben laut den Daten von Statistik Austria aus dem Jahr 2023 – die aktuellsten – 39 Prozent der Bevölkerung im eigenen Haus. Nur in Oberösterreich und Salzburg sind es noch knapp weniger. Weitere 17,2 Prozent der Vorarl­bergerinnen und Vorarlberger leben in der eigenen Wohnung. Damit beträgt die Eigentumsquote über 56 Prozent. Der Anteil an Mieterinnen und Mietern von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen beträgt 13,3 Prozent. In anderen Mietformen leben 21,6 Prozent der Bevölkerung. Sonstige Wohnformen werden mit neun Prozent angegeben.

„Seit Herbst 2024 wieder deutliche Steigerung“

Wohnbauberater Christian Hagspiel mit einem Rück- und Ausblick über die Situation bei Immobilienkrediten.

Wie stark ist das Interesse an Immobilienfinanzierungen in den letzten Jahren wirklich gesunken?
Christian Hagspiel: Der starke Anstieg der Inflation – bedingt durch Ukraine-Krieg und Lieferkettenprobleme – hat Energie- und Baupreise in die Höhe getrieben. Um dem entgegenzusteuern, hat die EZB, die Europäische Zentralbank, schrittweise die Leitzinsen erhöht, was wiederum die Kreditraten in die Höhe katapultierte.

Dazu kam in Österreich noch die KIM-Verordnung …
Hagspiel: Genau. Die KIM-V (Kreditvergaberichtlinien-Verordnung, Anm.), die mit 1. August 2022 zeitgleich zu den Zinserhöhungen der EZB eingeführt wurden, hat ebenfalls die Nachfrage eingebremst. Denn den aktuell geforderten Eigenmittelanteil können viele nicht aufbringen. Immobilientransaktionen sind deshalb in Vorarlberg zwischen 2023 und 2024 um mehr als die Hälfte eingebrochen.

Ist mittlerweile die Nachfrage wieder da?
Hagspiel: Als nun die EZB die Leitzinsen wieder gesenkt hat, zogen auch die Kreditzinsen nach. Außerdem brachten die von der Inflation getriebenen hohen KV-Abschlüsse der letzten drei Jahre bei vielen Vorarlbergerinnen und Vorarlbergern Gehaltserhöhungen. Hinzu kommt, dass bei gebrauchten Immobilien die Preise in den letzten zwei Jahren leicht zurückgegangen sind. Und das Angebot an gebrauchten Immobilien ist gut. Und natürlich lockt nach wie vor die Vorarlberger Wohnbauförderung für Neubauprojekte, die sehr attraktiv gestaltet ist.

Das heißt?
Hagspiel: Die Zinsen für einen Förderkredit starten bei 0,25 Prozent und steigen bis auf 1,5 Prozent. Alternativ kann im Förderantrag eine Fixverzinsung über die gesamte Laufzeit von 35 Jahren in Höhe von 1,25 Prozent gewählt werden. Ganz konkret spüren wir deshalb seit Herbst 2024 wieder eine deutliche Steigerung der Nachfrage und Transaktionen.

Wer kauft beziehungsweise baut Immobilien?
Hagspiel: Wer jetzt Immobilien kauft oder baut, kann sich vielfach auf Rücklagen der Familie verlassen. Denn die aktuellen Immobilienpreise sind zwar etwas rückläufig, aber immer noch auf hohem Niveau, weshalb auch die meisten ohne zusätzliche Finanzierung nicht auskommen. Denn ganz unabhängig davon, dass im heurigen Sommer die KIM-V ausläuft, muss ein ausreichend großer Eigenmittelanteil vorhanden sein, damit die Immobilie auch langfristig leistbar bleibt. Wir bieten unverbindliche Erstberatungen an, in denen wir die maximale Höhe der leistbaren monatlichen Kreditrate berechnen.