Was kann ein
Vermieter verbieten?

In Mietverträgen oder Hausordnungen werden oft unzählige Regeln festgelegt, was der Mieter nicht machen darf. Das kann vom Haustierhalteverbot bis zum Verbot, Wäsche drinnen aufzuhängen, reichen. Ulrike Stadelmann, Juristin vom Konsumentenschutz bei der Arbeiterkammer, rät Wohnungsinteressierten dazu, sich vor Vertragsunterzeichnung die Hausordnung vorlegen zu lassen, falls im Mietvertrag darauf verwiesen wird. Mieter müssen wissen, was sie erwartet.

„Damit die Klauseln in der Hausordnung geltend gemacht werden, muss sie bei Vertragsabschluss vorliegen und dem Mieter die Bestimmungen bekannt sein, sonst ist die Hausordnung intransparent“, erklärt Stadelmann. Diese müssen auf Augenhöhe ausverhandelt werden. Die Verbote dürfen Mieter nicht grob benachteiligen. Ob eine Benachteiligung vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Wer sich nicht sicher ist, kann den Konsumentenschutz zu Rate ziehen. Die NEUE hat der Juristin Fragen gestellt, die in solchen Situationen aufkommen.

Ist ein generelles Haustierhalteverbot aller Tierarten zulässig?
Ulrike Stadelmann: Das generelle Verbot der Haltung von Haustieren ist gröblich benachteiligend, soweit von diesem Verbot auch artgerecht gehaltene Kleintiere umfasst sind, wie beispielsweise Ziervögel, Zierfische, Hamster oder Schildkröten. Viele Anfragen von Konsumenten und Konsumentinnen betreffen die Hunde- oder Katzenhaltung. Bevor ein solches Haustier angeschafft wird, sollten die vertraglichen Regelungen geprüft werden. Auch empfiehlt sich ein Gespräch mit dem Vermieter im Vorfeld. Sonst besteht das Risiko von angefallenen Kosten, wenn der Hund wieder weggegeben werden muss. Der Vermieter könnte auf Unterlassung der Hundehaltung oder die Nachbarn wegen Ruhestörung klagen.

Darf mir der Vermieter das Grillen am Balkon untersagen?
Das Grillen am Balkon ist unter Nachbarn und Nachbarinnen regelmäßig ein Streitpunkt. Das ist unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen oder deren Mieter und Mieterinnen handelt. Hier ist gegenseitig Rücksicht zu nehmen. Eventuell gibt es auch eine Regelung in der Hausordnung, die das Grillen am Balkon einschränkt. Schon aus nachbarrechtlichen Gründen kann eine einschränkende Regelung des Grillens im Vertrag gerechtfertigt sein.

Ist ein Verbot von Kinderwagen, Rollator oder Schuhen am Hausflur zulässig?
Das hängt von den Gegenbenheiten vor Ort ab, ob eine Klausel diesbezüglich grob benachteiligend oder sachlich gerechtfertigt sein kann, etwa wenn andere Räumlichkeiten zur Verfügung stehen oder aufgrund der Gegebenheiten andere Bewohner oder Bewohnerinnen bei der Benutzung des allgemeinen Hausflurs beeinträchtigt würden.

Darf der Vermieter die Farbe der Sonnenschirme oder Möbel am Balkon vorschreiben?
Grundsätzlich dürfen Mieter und Mieterinnen am Balkon einen Sonnenschirm und Balkonmöbel aufstellen, ohne zu fragen. Vertragliche Vorgaben zur Farbgestaltung würden zu weit gehen. Werden allerdings Markisen fix montiert oder Balkonblenden angebracht, ist die Situation wieder ganz anders zu bewerten.

 Kann der Vermieter das Aufhängen der Wäsche in der Wohnung untersagen?
Grundsätzlich ist das Trocknen der Wäsche in der Wohnung erlaubt, sofern durch entsprechend ausreichendes Lüften und Heizen Schimmelbildung vermieden wird. Sollte sich aber aufgrund einer unzureichenden Lüftung Schimmel bilden, muss man als Mieter oder Mieterin unter Umständen für die aufgetretenen Schäden haften.

 Ist ein Untermietverbot zulässig?
Grundsätzlich kann ein Untermietverbot vertraglich vereinbart werden. Bei Altbauwohnungen kann aber eine teilweise Untervermietung, etwa von einem Zimmer in der Wohnung nicht generell verboten werden. Für die meisten Mietwohnungen in Vorarlberg gibt es diese gesetzliche Einschränkung eines Untermietverbots nicht. Trotzdem gibt es Grenzen bei der Vertragsgestaltung: Eine Bestimmung im Vertrag, dass der Mieter oder die Mieterin die Lebensgefährtin oder den Lebensgefährten nur mit Zustimmung der Vermieterseite in der Wohnung aufnehmen darf, ist unwirksam.

 Ist ein generelles Musizierverbot in der Wohnung möglich?
Ein Musizierverbot ist grundsätzlich über Vertragsformblätter nicht möglich, soweit es ortsüblich ist. Allerdings wird eine zeitliche Einschränkung des Musizierens im Rahmen der ohnedies geltenden Nachbarrechte gerechtfertigt sein, um den Hausfrieden nicht zu gefährden.

Ist eine Einschränkung von Waschzeiten und Benutzung der Dusche zulässig?
Bei hellhörigen Gebäuden sind die Bewohner auf die gegenseitige Rücksichtnahme angewiesen. Doch geht der nachbarrechtliche Schutz trotzdem nicht soweit, dass mit der widmungsgemäßen Benützung einer Wohnung im allgemeinen verbundene Schalleinwirkungen über Vertragsformulare untersagt werden könnten.

Wann ist der Mieter zu den Klauseln in der Hausordnung verpflichtet?
Oft verweist der Mietvertrag auf eine Hausordnung, die zum Vertragsbestandteil erklärt wird. Diese Hausordnung sollten Sie sich daher vor Vertragsunterzeichnung aushändigen lassen. Zwingende Rechte der Mieter darf die Hausordnung nicht einschränken – etwa ein generelles Verbot zur Haustierhaltung. Die Hausordnung gilt nur, wenn sie vereinbart wurde und kann später nicht zum Nachteil der Mietpartei einseitig abgeändert werden.

Darf der Vermieter ein Besuchs- und Übernachtungsverbot aussprechen?
Ein derartiges Verbot würde generell in die Privatsphäre des Mieters oder der Mieterin eingreifen. Eine deratige Klausel kommt wohl nicht oft vor und wird wohl kaum rechtskonform sein.

 Darf der Vermieter die Wohnung zur Kontrolle betreten ?
Mieter und Mieterinnen müssen Vermieter und Vermieterinnen und andere von ihnen beauftragte Personen aus wichtigen Gründen in die Wohnung lassen, um zum Beispiel Reparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss sich aber vorher ankündigen und den Termin mit mit der Mietpartei abstimmen – außer bei Gefahr im Verzug.

Welche Rechte haben Mieter und wie können diese eingeschränkt werden?
Das wichtigste Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung – inklusive der mit vermieteten Nebenräume wie etwa ein Kellerabteil. Klauseln in Vertragsformblättern, die von der Vermieterseite den Mietern immer wieder einseitig vorgegeben werden und die nicht im Einzelfall „auf Augenhöhe“ ausverhandelt werden konnten, dürfen Nutzungsrechte nicht über Gebühr einschränken.